Ganho de Capital
na Venda de Imóveis
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Ganho de Capital
Ganho de Capital
Na venda de um imóvel, muitos proprietários concentram sua atenção no valor negociado, mas ignoram um dos pontos mais relevantes da operação: o ganho de capital. Entender como ele é calculado, quando há incidência de imposto, quais despesas podem reduzir a tributação e quais isenções estão previstas na legislação pode representar uma diferença significativa no resultado financeiro da venda.
Na venda de um imóvel, muitos proprietários concentram sua atenção no valor negociado, mas ignoram um dos pontos mais relevantes da operação: o ganho de capital. Entender como ele é calculado, quando há incidência de imposto, quais despesas podem reduzir a tributação e quais isenções estão previstas na legislação pode representar uma diferença significativa no resultado financeiro da venda.
Neste guia, reunimos as regras vigentes em 2026, com base na legislação federal e nas orientações oficiais da Receita Federal.
Neste guia, reunimos as regras vigentes em 2026, com base na legislação federal e nas orientações oficiais da Receita Federal.
O que é o Ganho de Capital?
O que é o Ganho de Capital?
O ganho de capital é o lucro obtido, na venda de um imóvel.
Em outras palavras, acontece quando o imóvel é vendido por um valor maior do que o total gasto para compra-lo e registra-lo, incuindo despezas como ITBI, escritura, registro e benfeitorias comprovadas.
Imagine a seguinte situação:
Compra do imóvel R$ 400.000
ITBI, escritura e registro R$ 20.000
Reforma comprovada R$ 30.000
Custo total do imóvel R$ 450.000
Anos depois, o imóvel é vendido por R$ 600.000.
R$ 600.000 − R$ 450.000
R$ 150.000
Esse é o ganho de capital apurado na operação.
Quando o imposto é
Quando o imposto é
devido?
devido?
Quando a venda do imóvel gera lucro, o ganho de capital pode estar sujeito ao Imposto de Renda, salvo nas hipóteses de isenção previstas na legislação.
Quais são as alíquotas?
Desde 2016, o ganho de capital da pessoa física é tributado por faixas progressivas. Quanto maior o ganho obtido na venda do imóvel, maior pode ser a alíquota aplicada.
Ganho de capital Alíquota
Até R$ 5 milhões 15%
De R$ 5 a R$ 10 milhões 17,5%
De R$ 10 a R$ 30 milhões 20%
Acima de R$ 30 milhões 22,5%
Na maioria das vendas de imóveis residenciais realizadas por pessoas físicas, a alíquota aplicável costuma ser 15%, pois o ganho normalmente fica abaixo de R$ 5 milhões.
Importante lembrar que a alíquota não é aplicada sobre o valor total da venda do imóvel, mas sobre o ganho de capital efetivamente apurado.
Quando o ganho de capital pode ser isento?
A legislação prevê algumas situações em que o ganho de capital pode ser total ou parcialmente isento de Imposto de Renda:
Único imóvel até R$ 440 mil
Isenção aplicável quando o contribuinte vende o único imóvel que possui, por valor de até R$ 440.000,00, desde que não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos 5 anos.
Importante: a restrição refere-se à venda anterior de imóvel residencial, mesmo que o contribuinte não tenha utilizado essa isenção na operação anterior.
Base legal: Lei nº 9.250/1995, art. 23.
Compra de outro imóvel residencial em até 180 dias
Isenção total ou proporcional quando o valor recebido na venda é utilizado para adquirir outro imóvel residencial no Brasil, no prazo de até 180 dias.
Importante: se o contribuinte vendeu qualquer imóvel residencial nos últimos 5 anos, não poderá usar esta isenção, mesmo que não tenha utilizado a isenção na venda anterior.
Base legal: Lei nº 11.196/2005, art. 39.
Uso do valor da venda para quitar ou amortizar financiamento residencial
Receita Federal admite que o valor recebido na venda de um imóvel residencial seja utilizado, em até 180 dias, para quitar ou amortizar financiamento de outro imóvel residencial localizado no Brasil, inclusive de imóvel já possuído pelo vendedor.
Nessa hipótese, o ganho de capital pode ser isento total ou parcialmente, conforme o valor efetivamente aplicado na quitação ou amortização do financiamento.
Base legal: Lei nº 11.196/2005, art. 39, regulamentada pela IN SRF nº 599/2005 (com alterações da IN RFB nº 2.070/2022).
Quando a isenção acima normalmente não se aplica
Em regra, as isenções não se aplicam a:
Terrenos;
Imóveis comerciais (salas, lojas, galpões, barracões etc.);
Imóveis rurais;
Venda de segundo imóvel residencial;
Aquisição do novo imóvel após o prazo de 180 dias.
É possível incluir ITBI, escritura, registro e reformas no cálculo do ganho de capital?
É possível incluir ITBI, escritura, registro e reformas no cálculo do ganho de capital?
Sim. Despesas diretamente ligadas à aquisição e à valorização do imóvel podem reduzir o ganho de capital, desde que estejam devidamente comprovadas.
Sim. Despesas diretamente ligadas à aquisição e à valorização do imóvel podem reduzir o ganho de capital, desde que estejam devidamente comprovadas.
Em regra, podem ser considerados:
Em regra, podem ser considerados:
ITBI;
ITBI;
escritura pública;
escritura pública;
registro do imóvel;
registro do imóvel;
corretagem suportada pelo comprador;
corretagem suportada pelo comprador;
reformas e benfeitorias comprovadas.
reformas e benfeitorias comprovadas.
Base legal IN SRF nº 84/2001, art. 17, inciso I , Solução de Consulta COSIT nº 60/2014
Importante: as despesas precisam estar comprovadas por documentação idônea, como notas fiscais, recibos, contratos ou comprovantes bancários.
Como declarar o ganho de capital?
Quando houver ganho de capital tributável, a apuração deve ser feita no GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) da Receita Federal.
O imposto apurado deve ser pago, em regra, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento da venda, por meio de DARF.
Conclusão
O ganho de capital é um dos temas que mais geram dúvidas em operações imobiliárias. Conhecer as regras básicas, os custos que podem ser considerados e as hipóteses de isenção ajuda a compreender melhor os impactos tributários da venda de um imóvel.
Este conteúdo tem caráter informativo e educativo, reunindo referências oficiais da legislação e das normas da Receita Federal sobre um assunto que frequentemente acompanha operações de crédito e transações imobiliárias.
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